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潤田團隊
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優(yōu)化土地利用結構，轉變資源利用方式，是政策的明確指向。圍繞節(jié)約集約用地，安徽省人民政府印發(fā)了《安徽省批而未供、閑置和工業(yè)低效土地全域治理攻堅行動方案》。
為落實行動方案，省自然資源廳下發(fā)了《關于開展城鎮(zhèn)低效建設用地調查入庫、再開發(fā)專項規(guī)劃和年度實施計劃編制工作的通知》，開展新一輪城鎮(zhèn)低效用地調查及再開發(fā)專項規(guī)劃編制工作。
5月21日上午，我司為了更好地服務全省建設用地項目對城鎮(zhèn)低效用地調查和再開發(fā)規(guī)劃編制工作，特邀行業(yè)專家開展專題交流學習提升，將從三個方面出發(fā)，提供思路流程參考。
一、對于城鎮(zhèn)低效建設用地如何開展調查？
主要分為調查內容、調查方法、調查流程三個方面進行：
調查內容是指在全省范圍內所有2021年度變更調查成果中的建設用地，根據(jù)城鎮(zhèn)功能分區(qū)發(fā)展定位或者是鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）為單位，以建設用地最小的單元空間要求在“三調”變更調查圖斑基礎上結合地籍圖和供地信息，對土地開發(fā)利用情況、企業(yè)信息、土地批供信息、相關規(guī)劃和約定信息進行調查。
調查方法是基于現(xiàn)有土地利用現(xiàn)狀圖、地籍圖、采用資料判讀等方式錄入建筑面積和其他信息。
調查流程要圍繞組織架構、組織任務、總體任務和具體任務分為以下幾個方面開展：制定方案 、人員培訓 、資料收集 、地圖制作、調查區(qū)劃分（城市功能分區(qū)）、企業(yè)信息整合 、地塊信息整合等。
二、調查完成后，針對各地實際情況進行低效用地認定和再開發(fā)規(guī)劃。
城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的根本目的應該是：促進經(jīng)濟發(fā)展方式轉變，優(yōu)化城鄉(xiāng)結構布局調整，深化土地管理制度改革，實現(xiàn)高質量新型城鎮(zhèn)化。在這樣的情境下，該如何認定城鎮(zhèn)低效用地？
由于不同的地區(qū)，在土地利用和畝均收益方面差異很大，事實上對于城鎮(zhèn)低效建設用地的認定也沒有定論，只能提供以下思路進行參考：
土地利用強度、用地效益、基礎設施配套水平、房屋建設質量，安全生產、環(huán)保、消防等利用現(xiàn)狀和規(guī)劃協(xié)調性等。
制定地方認定標準，多部門集體參與、會審，并由地方政府以文件形式進行明確，形成城鎮(zhèn)低效建設用地處置清單。
在城鎮(zhèn)低效建設用地再開發(fā)規(guī)劃利用上，不同的地區(qū)在模式設計上差異很大，事實上各地已形成因地制宜、分類型、多途徑推進的模式。
規(guī)劃內容主要包括：
1、對現(xiàn)狀分析；
2、上輪規(guī)劃實施評估包括規(guī)劃完成的情況評估，存在的問題和困難并針對給出相關建議；
3、低效用地現(xiàn)狀及潛力分析包括現(xiàn)狀利用特點、困難原因及再開發(fā)的優(yōu)勢分析；
4、規(guī)劃的總體目標、定量定性的具體目標和總體規(guī)劃任務和任務規(guī)劃分解；
5、規(guī)劃方案編制要對空間布局、用地結構、土地利用強度、開發(fā)建設時序安排、開發(fā)建設政策分析、規(guī)劃實施效益進行評價；
6、對建立規(guī)劃數(shù)據(jù)庫，形成文本成果、圖件成果、數(shù)據(jù)成果和其他成果。
三、針對不同地區(qū)因地制宜，有以下幾點低效建設用地再開發(fā)方式借鑒：
1、收購儲備：
土地收購儲備的方式，就是由集體或城市其他使用者手中向政府集中的實現(xiàn)形式。現(xiàn)階段有以下幾種形式：一是征用，即通過征用將列入城市發(fā)展規(guī)劃的集體土地轉為國有土地；二是收回，按法律規(guī)定兩年內沒有使用的土地、改變用途的土地、單位搬遷及違法使用土地的土地，政府可以依法將土地使用權收回；三是收購，對于部分地段好、級差高，但使用不合理的土地，可以通過市場的方式從原土地使用者手中購回土地使用權，重新開發(fā)后，調整土地使用功能。
2、實施流轉：
指土地使用權流轉。含義是指擁有土地承包經(jīng)營權的集體和個人將土地經(jīng)營權（使用權）轉讓給其他經(jīng)濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。
3、協(xié)議置換：
通過簽訂協(xié)議置換，即運用價值杠桿，實現(xiàn)不同土地使用權的置換，使政府達到收回土地使用權的目的。
4、騰籠換鳥：
也叫“雙轉移戰(zhàn)略”，旨在推進低效工業(yè)用地及低效企業(yè)整治工作，實現(xiàn)空間形態(tài)、產業(yè)結構、畝均效益、安全等級、環(huán)境保護的迭代升級。
5、退二進三：
通常是指在產業(yè)結構調整中,縮小第二產業(yè),發(fā)展第三產業(yè)。通過政府引導市場的方式，促進停建停產類企業(yè)逐步轉型升級。
6、復合開發(fā)：
鼓勵在符合國土空間規(guī)劃的前提下，利用現(xiàn)有工業(yè)用地建設先進制造業(yè)、新基建、生產性及高科技服務業(yè)、產品改良、產學研合作、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺等國家支持的新產業(yè)、新業(yè)態(tài)項目，實施立體開發(fā)、復合用地。
7、增客技巧：
引入實力較強或潛力較大的企業(yè)，掌握企業(yè)的用地需求，將閑置、低效的用地盤活，根據(jù)有入駐意向的企業(yè)的土地需求，將騰挪出來的閑置、低效用地，根據(jù)產業(yè)鏈的整體布局將土地留給適合的企業(yè)，多措并舉達到增客目的。
8、其他方式。
總之城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)不全靠政府來運作，而應是政府和社會各個階層共同推進，甚至在一定的情況下，以原土地使用權人為主體，交給市場去運作。這樣好處在于，形成利益共同體，在這過程中探索利益均衡機制。
城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的意義不限于節(jié)約集約用地，它將推動社會管理模式方式的創(chuàng)新，讓我們社會更好地包容性發(fā)展，也促進城市品質在更加規(guī)范的開發(fā)建設過程得到不斷提升。