公司動態
政策背景：
一直以來，我國十分重視成片開發建設實施工作。2019年新修訂的《中華人民共和國土地管理法》第45條明確規定，在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內，經省級以上人民政府批準由縣級以上地方人民政府組織實施的成片開發建設需要用地的，可以依法實施征收農民集體所有的土地。
2020年11月，自然資源部印發了《土地征收成片開發標準（試行）》（自然資規〔2020〕5號），對成片開發的定義、原則、內容等進行了詳細的規定。
2023年10月31日，自然資源部印發的《土地征收成片開發標準》（自然資規〔2023〕7號）(以下簡稱《標準》)，明確土地征收成片開發方案編制的內容和要求，為各地土地征收成片開發方案的編制工作提供指導。
一、什么是土地征收成片開發
土地征收成片開發是指在國土空間規劃確定的城鎮建設用地范圍內，由縣級以上地方人民政府組織的對一定范圍的土地進行的綜合性開發建設活動。
二、成片開發方案編制原則
1.符合規劃要求原則
包括成片開發在內的所有土地開發都應符合國土空間規劃、國民經濟和社會發展規劃等。全部位于國土空間總體規劃確定的城鎮開發邊界的集中建設區內，片區不涉及占用生態保護紅線、永久基本農田。須將當年實施計劃納入當年國民經濟和社會發展年度計劃，并承諾將后續實施計劃納入后續年度國民經濟和社會發展年度計劃。
2.政府主導實施原則
由縣級以上人民政府（包括設區市人民政府、市轄區人民政府、縣或縣級市人民政府）作為唯一的組織實施主體，而企業不能作為實施主體。
3.公共利益原則
成片開發范圍內一定比例（不低于40%）用于公共用途。公共用途是成片開發的基本特征。
4.政府征收原則
政府作為征收主體，完全或主要基于公共用途需要，依據《土地管理法》及相關規定和合理補償標準進行土地征收。
5.規模開發原則
成片開發由縣級以上人民政府根據國土空間規劃、國民經濟和社會發展規劃等，對取得開發權的土地進行統一規劃、綜合開發、配套建設。一般地，成片開發的規模要明顯大于同地區其他土地開發形式。
6.權益維護原則
土地征收成片開發涉及到征收農村集體土地的，應當在編制方案時充分征求所涉及的當地農村集體經濟組織以及農民的意見，并需經過集體經濟組織成員的三分之二以上村民代表或村民會議三分之二以上成員的同意后才能夠實施。
三、成片開發方案編制內容
有下列情形之一的，不得批準土地征收成片開發方案：
(一)涉及占用永久基本農田的；
(二)市縣區域內存在大量批而未供或者閑置土地的；
(三)各類開發區、城市新區土地利用效率低下的；
(四)已批準實施的土地征收成片開發連續兩年未完成方案安排的年度實施計劃的。
四、成片開發方案主要成果
土地征收成片開發方案主要成果包括：
1.土地征收成片開發方案
按照省自然資源主管部門制定的方案規范文本格式編制。
2.矢量數據
矢量數據較為簡單，主要包括行政區代碼、片區編號、地塊面積等字段。
3.方案附件
主要包括基本情況表、片區位置圖、分區規劃圖、用地規劃圖、國民經濟和社會發展年度計劃、集體經濟組織及村民意見、征求各部門意見、人大代表和政協委員等征求意見簽到表及意見表、規劃符合性情況審核表、控制性詳細規劃的批準文件、專家論證會簽到表及論證意見、違法用地情況的說明、土壤情況的說明等文件。
4.填報系統的txt文件
參照系統的模板制作成片開發范圍txt文件。
五、成片開發方案流程
注：一般設區市、省直管縣(市)人民政府組織編制的土地征收成片開發方案報省自然資源主管部門審查，由省人民政府審批；其他縣級人民政府組織編制的土地征收成片開發方案，由省人民政府委托設區的市人民政府審批后，將批準文件、方案文本及矢量數據報省自然資源主管部門備案。
六、成片開發方案存在重難點及解決措施
土地征收成片開發方案編制及報批工作中普遍存在的重點難點問題主要有以下四點：
（一）確定土地征收成片開發的范圍
問題：在符合相關規劃前提下，劃定成片開發范圍的過程中有時會出現公益性用地比例不夠、范圍確定不了導致方案多次修改等問題。
解決措施：1.劃定成片開發范圍應盡量集中連片，可包括多個相對集中的地塊，但不同成片開發方案確定的范圍不得相互重疊；2.近期需要建設的地塊優先劃入成片開發范圍；3.結合控規用地性質，統計城鎮道路用地、教育用地、文化用地、公共交通場站用地、社會停車場用地、公共設施用地、公園綠地、防護綠地等基礎設施、公共服務設施以及其他公益性用地面積，準確計算公益性用地比例；4.待公益性比例滿足要求，與相關部門充分溝通確定成片開發范圍后再開始編制方案。
（二）控規范圍未完全覆蓋
問題：土地征收成片開發范圍劃定需要以控制性詳細規劃作為支撐（取得相關部門的批復文件），但在實際工作中會經常遇到需要報審的成片開發范圍不完全位于取得批復的控規范圍內。
解決措施：如果成片開發范圍不完全位于1個或者2個控規范圍內，可以再與自然資源主管部門溝通，尋找其他片區（單元）的控規，使成片開發范圍完全位于控規范圍內；如果找不到其他片區（單元）的控規，則需要調整控規范圍，重新報相關部門批復。
（三）合理安排建設項目及開發時序
問題：實際工作中，會出現成片開發方案批準后，地方未能在對應時間內完成項目建設的問題，很大一部分原因在于方案編制階段未能合理安排建設項目及開發時序。
解決措施：與方案組織實施部門充分溝通，充分征求人大代表、政協委員、社會公眾、各相關部門和有關專家學者及成片開發范圍內集體經濟組織和村民代表的意見，并結合現場調查，合理安排建設項目及開發時序。
（四）成片開發的實施及批后監管
問題：成片開發工作實施不到位，監管不力，考核不通過，是目前比較普遍的問題。
解決措施：建議建立全過程評估機制和協同監管措施，事前、事中、事后全過程監管。結合成片開發方案編制要求，研究制定成片開發實施監管辦法，建立成片開發考核評價機制，加強成片開發實時體檢評估要素銜接，形成“實施監管+考核評價+信息化監測”的實施監管體系；在政策中明確政府相關部門職責分工，強化部門協同監管；明確方案編制和實施過程中相關違法、違規行為的處罰措施等，并結合檢查，評估落實日常監管和問責，規范土地征收成片開發行為。
綜述：土地成片開發是一種科學的規劃和設計方式，它不僅僅涉及簡單的土地整理和利用，更關乎于土地的用途、地形、交通等多種因素的合理規劃和布局。土地成片開發在提升土地利用效率、促進經濟發展、改善居民生活環境、保護生態環境以及推動城市規劃和發展等方面都帶來了顯著的好處。然而，在實施過程中也需要注重保護耕地和生態環境，確保開發的合法性和可持續性。