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公眾號(hào)文章
公眾號(hào)文章
土地增減掛鉤背景
在農(nóng)村有大量閑置的宅基地，有的宅基地常年無人管理或是空地，或是些老房子，有的甚至還是以前的土坯房。這些地方都有一個(gè)特點(diǎn)，就是小而不成形且占地面積都很小。
閑置宅基地是個(gè)遺留問題，主要是以前的宅基地面積都普遍小，后來人們蓋新房都建在了新宅基地上，導(dǎo)致這些小而不成形的老宅基地被空置。有人會(huì)說，農(nóng)村有些人非常想擁有宅基地蓋房子，不能把這些小的空置宅基地整合起來嗎？
這個(gè)難度非常大，因?yàn)閮稉Q宅基地在農(nóng)村是個(gè)非常敏感而且牽涉面特別廣的事，有些人以前有矛盾，有的人就是空放著也不愿意兌換給別人讓他蓋房子，所以這樣的地方就一直被空置了下來。
同時(shí)，農(nóng)耕田在減少，人口增多的情況下會(huì)出現(xiàn)了村邊農(nóng)耕田劃成宅基地的情況，現(xiàn)在大多數(shù)人住的新房，都是這種劃出來的。每個(gè)地方，城市建設(shè)都是有用地指標(biāo)的，就是你的城市屬于什么級(jí)別，一年有多少的建設(shè)用地指標(biāo)，超過了是不行的。
這樣，問題就非常突出了，一方面是大量的老宅基地被空置，一方面是農(nóng)耕田的減少以及城市建設(shè)用地指標(biāo)的拮據(jù)，怎么去調(diào)和這個(gè)問題？農(nóng)村空置宅基地每年都在增加，因?yàn)橛写罅康霓r(nóng)村人涌入了城市，導(dǎo)致房屋和宅基地空置的同時(shí)，城市建設(shè)用地指標(biāo)卻并不夠用。
怎么去協(xié)調(diào)？于是就有了土地增減掛鉤。特別近幾年經(jīng)常性看到這個(gè)詞，但是很多人對(duì)這個(gè)并不是太了解，特別是多數(shù)農(nóng)村人，會(huì)有迷惑不解的感覺。
下面就具體聊一聊什么是土地增減掛鉤：
所謂土地增，減，掛，是什么意思？
土地增，減，掛，這三者是一個(gè)意思，是指城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤。標(biāo)準(zhǔn)的描述是這樣的：
“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬整理復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊(即拆舊地塊)和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊(即建新地塊)等面積共同組成建新拆舊項(xiàng)目區(qū)(以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目區(qū))，通過建新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施，在保證項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡的基礎(chǔ)上，最終實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地總量不增加，耕地面積不減少，質(zhì)量不降低，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標(biāo)。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤是國(guó)家推出的支持社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)、促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、破解保護(hù)與保障‘兩難’困境的一項(xiàng)重要管理措施”。
這項(xiàng)措施建立實(shí)施的根本目的是要保護(hù)和保障耕地面積質(zhì)量。
舉個(gè)例子：興建一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要征用建設(shè)用地必然要占用耕地，那么，耕地面積就會(huì)等額減少。為了保障耕地面積不減，就需要把農(nóng)村的建設(shè)用地進(jìn)行改造復(fù)墾變成新的且不低于原來耕地標(biāo)準(zhǔn)的耕地，把農(nóng)村減下來的建設(shè)用地指標(biāo)用于產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)。這里面還有許多細(xì)節(jié)的問題。
農(nóng)村建設(shè)用地怎么減？
通常情況下是兩個(gè)方面的途徑，一個(gè)是過去閑置的建設(shè)用地，如廢棄的學(xué)校、工廠等；另一個(gè)是農(nóng)民的宅基地。
一方面，農(nóng)村已經(jīng)有很多閑置和廢棄的宅基地，另一方面通過合村并鎮(zhèn)和農(nóng)村環(huán)境改造所節(jié)省出來的宅基地。對(duì)這些宅基地進(jìn)行復(fù)雜墾，重新建設(shè)成耕地。這樣增加了耕地的同時(shí)也就增加了建設(shè)用地的指標(biāo)。
耕地面積怎么增？
一般是通過政府投資或者是政府和社會(huì)資本合作投資對(duì)原廢棄或集中后節(jié)省出來的宅基地進(jìn)行改造建設(shè)，形成新的耕地。復(fù)墾后要經(jīng)過國(guó)土部門進(jìn)行驗(yàn)收。
征用農(nóng)民耕地和改造復(fù)墾后
新的耕地是什么關(guān)系？
政府征用農(nóng)民耕地進(jìn)行建設(shè)是要按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)對(duì)農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償?shù)摹＾r(nóng)民原有的宅基地需要改造復(fù)墾的也是需要對(duì)農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償?shù)摹８脑鞆?fù)墾后新增的耕地所有權(quán)仍然歸原集體。在這個(gè)過程中農(nóng)民利益沒受損，集體耕地面積有新增。
建設(shè)用地指標(biāo)怎么獲得？
政府要搞開發(fā)搞建設(shè)首先要解決土地。一是要征用耕地，二是要獲得建設(shè)用地指標(biāo)。征地需要支付補(bǔ)償費(fèi)用，建設(shè)用地指標(biāo)也要支付費(fèi)用。
建設(shè)用地指標(biāo)費(fèi)用通常是兩個(gè)方面，一是政府在當(dāng)?shù)刈孕懈脑鞆?fù)墾獲得建設(shè)用地指標(biāo)，這當(dāng)然要花成本，但通常情況下當(dāng)?shù)氐目蓮?fù)墾資源已經(jīng)枯竭，越是發(fā)達(dá)地區(qū)建設(shè)用地指標(biāo)越是緊缺。二是花錢購買建設(shè)用地指標(biāo)，也就是說，你當(dāng)?shù)貨]有可復(fù)墾資源時(shí)，必須向在資源的地方購買指標(biāo)，因?yàn)槠渌胤綇?fù)墾也是要花成本的。
過去是省內(nèi)進(jìn)行調(diào)劑，但發(fā)達(dá)省分資源也不多了，所以未來應(yīng)該是跨省調(diào)劑，這也是平衡不同發(fā)展程度地區(qū)的一種有效方式。
復(fù)墾的投資費(fèi)用如何處理？
對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)墾是要有較大投入的。一是對(duì)原有宅基地拆遷要有補(bǔ)償和拆遷工程費(fèi)用，二是改造建設(shè)復(fù)墾要有工程投入。通常情況下，政府或政府與社會(huì)資本進(jìn)行合作進(jìn)行投資建設(shè)，建設(shè)驗(yàn)收后將指標(biāo)進(jìn)行交易，交易后的收益作為成本覆蓋，一般會(huì)有相當(dāng)?shù)氖找妗?
建設(shè)用地指標(biāo)交易收益如何分配？
前面說過，建設(shè)用地指標(biāo)是需要通過購買獲取的，而這個(gè)指標(biāo)交易通常是要有相當(dāng)?shù)氖找娴模唧w收益率會(huì)因不同地區(qū)和交易對(duì)象而不同，或高或低。
交易后形成的收益由國(guó)家和地方政府按一定比例留成。地方政府在扣除補(bǔ)償和建設(shè)成本后一般會(huì)有盈余。按照國(guó)家規(guī)定，這部分收益要全部用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村事業(yè)。
另外，與增減掛鉤相對(duì)應(yīng)的還有一個(gè)保護(hù)耕地的措施是土地占補(bǔ)平衡，這主要是針對(duì)耕地而言，就是城鎮(zhèn)建設(shè)需要占用耕地，必須要保證占用和補(bǔ)償平衡，占用多少耕地就要新增等額耕地，占用什么等級(jí)的耕地，就要新增同等級(jí)以上的耕地，也就是占一補(bǔ)一，占優(yōu)補(bǔ)優(yōu)。
耕地占補(bǔ)平衡中的新增耕地，可以通過開墾荒地實(shí)現(xiàn)，也可以通過建設(shè)用地復(fù)墾實(shí)現(xiàn)，所以占補(bǔ)平衡也與建設(shè)用地增減掛鉤有關(guān)聯(lián)之處。